동탄 전세사기 국가가 보상해주는게 맞을까

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• 전세사기는 사람들의 생활 근거지를 뒤흔드는 것으로써 상당히 악질적인 행위이다. 이에대해 적극적인 조치가 필요해보인다.
• 전세사기에 대한 국가보상만이 과연 올바른 해결책일까?

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● 동탄 전세사기 국가가 보상해주는게 맞을까

:당신도 전세사기의 피해자가 될 수 있다.

 

임대(전세)로 살고 있는 사람들은 어느 순간부터 불안에 떨며 지내야 하는 시대가 왔습니다.

 

'전세사기'

 

전국에서 지역적으로 발생하고 있는 위 범죄는 개인의 범죄로 치부하기에는 죄질이 상당히 좋지 않은데 피해자가 다수인 점, 피해에 대한 보상도 이루어지기 힘든 점, 단순 금전적인 피해가 아니라 삶의 근거지와 관련된 문제인 점등을 생각해 보면 피해자들의 입장에서는 하루하루가 끔찍한 상황입니다.

 

오늘은 이러한 전세사기에 대해 조금은 다른 측면에서 글을 작성해보고자 합니다.

 

*전세사기 사건에 대한 대책 등 내용은

https://hyokang.tistory.com/90

인천 미추홀구 전세사기 피해자들의 끔찍한 상황에 대해

 

● 전세사기 당신도 피할 수 없다

 

전세사기는 뉴스에 나오는 것처럼 대규모로 행해지는 것이 있고 대규모가 아닌 소규모로 행해지는 것도 있습니다.

규모가 작다 해도 '사기'의 요건이 성립하면 엄연하게 '전세사기' 유형 범죄인 바 문제가 되고 있는 지역 외에도 전세사기의 위험성은 언제든지 도사리고 있는 상황입니다.

 

전세사기와 같은 범죄는 임대인(혹은 부동산 소유자 등)이 단독으로 행하는 경우보다는 부동산중개업자와 같은 관련 협력자들이 존재하는 경우가 많습니다. 이들이 협력하는 이유는 사기행위를 통해 각자 이익을 얻을 수 있기 때문입니다.

 

 

*잠깐 논외의 이야기를 해보자

로펌에 상담을 하러 간 의뢰인 A 씨가 상담을 받게 되었는데 그 자리에 있던 변호사들이 하지 않아도 될 사건들을 진행하라고 답해주며 수건의 사건 계약을 체결하도록 권유하거나 혹은 잘못된 방향으로 안내하는 때가 있다. 이런 경우를 사기라고 볼 수 있는지는 애매하지만 문제가 될 수 있다 보인다.

 

 

보통 부동산을 구할 때에는 동네에 위치한 부동산중개업소에 들려 매물을 의뢰하는데 이때 해당 중개업자가 소위 전세사기 무리의 한 명이라면 여러분들은 악성매물과 계약을 하게 될 가능성이 상당해지니 여러 명이 작정하고 한 명을 속이는 것은 상당히 쉬운 일입니다.

 

실무적으로는 피해자가 1명에 가해자가 다수인 경우 가해자들끼리 서로 말을 맞춰 "우리는 사전에 충분히 설명했다. 피해자도 다 알고 있었다"라고 말하는 경우가 많으니 ...

 

 

● 전세사기를 피할 수 있는 방법이 있을까

 

일반적으로는 전세사기를 피할 수 있는 방법으로 아래와 같이 몇 가지를 언급합니다.

 

• 부동산등기를 확인하여 소유권자는 누구인지, 근저당 등 담보로 잡혀있는 것은 있는지 등을 확인할 것.
• 부동산중개업자가 실제 중개업자가 맞는지 및 부동산 사고를 담보할 수 있는 보증보험이 있는지 등 확인할 것.
• 계약서의 내용을 꼼꼼하게 살필 것.
• 계약서 작성 시 특약 등 내용으로 현 계약 상태가 변경되지 않도록 하는 사안을 추가할 것. 변경 시 그에 대한 손해배상의 예정 등 조항을 약정할 것.

 

이렇게만 하면 전세사기를 막을 수 있을까요?

 

물론 위 내용들은 중요한 사안들입니다.

그런데 실제 여러분들이 부동산 중개사무소에 가서 계약을 체결할 때 그 자리에서 위 내용들을 하나씩 따져가며 계약을 할 수 있을까요? 저와 같은 경우 업무적으로 부동산중개업소에 가는일이 많고 그때 계약 내용들을 검토하거나 계약서 수정, 계약 내용을 설명하는 경우들이 다수 있습니다. 저 자신도 이럴 때마다 "아... 쉽지 않네"라고 생각이 드는 데 내용 자체를 하나씩 따져보는 것도 문제지만 보통 계약을 할 때는 소위 "빨리빨리"라는 분위기가 있어 하나씩 내용을 보고 따지거나 물어보기가 힘들고 혹여나 망설이게 된다면 "이거 다른 분이 마음에 들어 한다고 하니 할 거면 지금 계약해야 한다"라는 분위기도 있어서 쉽지가 않습니다.

 

그래도 우리는 계약을 해야 합니다. 이러때는 사전에 필요한 계약 내용을 가져가 해당 부분이 계약서에 반영되어 있는지 검토하고 필요한 부분이 있다면 계약조건의 추가, 변경을 논의할 것, 망설여지는 부분이 있다면 즉시 계약하지 말 것, 궁금한 사항이나 의문이 드는 부분이 있다면 설명을 요구할 것, 제소전화해조서를 작성하여 향후 분쟁에 대비할 것 등을 생각해 볼 수 있을 것입니다.

 

 

부동산계약 시 조금이라도 불안한 부분이 있다면 꼭 검토하고 넘어가자

 

 

*제소전화해조서란 분쟁이 발생하기 전 당사자 간 내용을 합의한 뒤 법원에서 해당 내용으로 화해를 하는 절차입니다. 이는 판결문과 효력이 동일한바 소송보다 시간과 비용에서 효과적인 수단입니다.

 

 

● 전세사기에 대해 가해자들은 무죄이다?

 

가해자들은 이렇게 말할 수 있습니다.

 

"내가 처음부터 이러려고 했던 것은 아니고 금리가 오르고 부동산시장이 폭락하는 등

예상치 못한 경기변동으로 상황이 악화된 것이다"

 

이 말은 즉, 사기의 고의가 없었다는 주장입니다. 이런 주장은 근거가 있을까요?

 

전세사기의 유형마다 다소 다를 수 있습니다만 일반적으로 우리는 임대(전세) 계약을 할 때 세입자는 보증금 등을 납부하고 일정 기간 해당 장소에서 거주할 권리를 얻고, 계약이 종료되면 보증금을 받아 나갈 거라는 기본적인 합의가 이루어진 채 계약이 체결됩니다.

이러한 계약에는 임대인(집주인 등)이 계약이 종료되면 바로 보증금을 돌려줄 수 있을 것이 바탕이 되는데 전세사기는 여기서 문제가 되는 바, 계약이 종료되어도 여러분들은 보증금을 받을 수 없습니다.

 

*주의할 점은 사기가 성립하는지 판단하는 시기는 계약 당시를 기준으로 하는 것이지 현시점으로 판단하는 것이 아니라 할 것입니다. 즉, 계약 당시 임대인이 경제 자력도 충분했고 별문제도 없었으나 이후 예상치 못한 상황이 발생하여 경제능력이 사라진 것이라면 사기로 판단되지 않을 것입니다. 물론 계약당시는 아니더라도 이후 의도적으로 문제를 만든 경우라면 조금 다른 문제가 되나 본 글에서는 논외로 함.

 

그런데 인천, 동탄, 구리 전세사기 등 사건은 조금 다른 측면이 있는데 그것은 소위 경제력도 충분한 사람(혹은 법인)이 다수의 부동산을 취득해 전세 계약을 한 것이 아니고 개인이 하기에는 무리가 있어 보이는 계약을 다수 체결(심지어 본인의 경제력으로 한 것이 아니고)한 데 있다는 것입니다. 이런 것을 우리는 "일반적이지 않다"라고 봅니다.

일반적이지 않다는 것은 이례적이란 말이고 이는 계약을 체결할 당시 당사자가 부동산이 문제 될 수 있는 위험성을 충분히 인지하고 있었다고 보이며 결론적으로 '전세사기'의 위험성을 알고도 용인했다고 할 수 있을 것입니다.

 

 

● 전세사기 피해자들은 국가로부터 보상을 받아서는 안된다?

 

본 사건은 조직적이고 장기적인 범죄행위로써 다수 국민들의 삶의 터전을 흔든 악질적인 범죄입니다. 이에 대해 (다른 글에서도 언급했지만) 피해자 개인들이 개별적으로 민사소송을 걸고 형사고소를 하는 것은 실질적인 해결책이 되지 않는다는 의견을 말씀드린 바 있습니다. 결국 국가적인 대책이 필요한 상황이라 할 것입니다.

 

그런데 주의할 것이 하나 있습니다.

사기 범죄에 대해서 국가가 적극적으로 보상해 주는 것이 결국 올바른 해결책일까요?

전세사기가 아닌 다른 사기 범죄행위들의 피해자들은 왜 국가가 보상해 주지 않을까요?

금번 전세사기 문제가 지나간 이후 나타나는 다른 사기 범죄들에 대헤 "우리도 동일하게 보상해달라"라는 말이 나올 수 있습니다.

 

국가가 보상을 하고 대책을 세우는 것은 필요하다 생각합니다.

다만, 사기 등 범죄에 국가가 보상을 해주는 것은 범죄행위를 억제할 수 없고 오히려 악용될 수도 있을 것인바 범죄자들이 범죄행위를 하지 못하도록 페널티를 상당히 올리는 것 예를 들어 형벌을 강화하거나 제재 수준을 상당 정도로 높이는 것(수년간 금융거래 금지, 휴대폰 개설 금지 등) 등의 조치가 함께 취해져야 할 것입니다.

 

 

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