권리금회수를 위한 임차인과 임대인의 거절

 

임차인 권리금 회수 기회 보호와 임대인의 거절 사유

 

 

임차인은 임대차계약이 끝나기 전 자신의 권리금을 보호받기 위하여 신규 임차인을 주선할 수 있습니다.

만약 임대인이 정당한 사유도 없이 신규 임차인과의 계약을 체결하지 않아 임차인의 권리금 회수 기회가 침해된다면 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

 

그런데 임대인은 일정한 사유가 있는 경우 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차계약을 거절할 수 있는데 오늘은 이러한 사유 중 '임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우'를 살펴보겠습니다.

 

 

 

임대인이 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않는다는 이유로
신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 경우

 

 

임대인이 1년 6개월 이상 해당 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않는다면 이는 기존 임차인이 형성한 유 무형의 재산적 가치를 임대인이 부당하게 사용할 가능성이 없어지기 때문에 임차인의 권리금을 침해하는 것으로 보지 않는 것입니다.

 

 

그런데 이러한 사유로 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절하기 위해서는 아래 요건들이 충족되어야 합니다.

*요건들 모두가 충족되어야 함.

 

 

● 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 실제로 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 것.

● 임대인은 임대차 종료 시에 위 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절할 것.

 

 

 

임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 실제로 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 것.

 

 

중요한 점은 실제로 임대인이 1년 6개월 이상 사용하지 않는다는 것입니다.

즉, 1년 6개월 동안 영리목적으로 사용하지 않겠다는 계획에 그쳐서는 안 될 것이고 신규 임차인과의 임대차계약 체결 당시에는 영리목적 사용 의도가 없었으나 이후 사용을 하게 되면 손해배상책임을 집니다.

 

 

*임대인이 직접 사용해서도 안되고 임대인이 다른 임차인을 들여서 사용해도 안된다.

 

 

 

 

임대인은 임대차 종료 시에 위 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절할 것.

 

 

임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절했는데 사후적으로 1년 6개월 이상 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않은 경우에는 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약을 거절할 정당한 사유로 인정되지 않습니다.

 

 

즉, 계약을 거절하는 사유에도 주의를 해야 한다는 것입니다.

 

 

 

 

현실 재판 과정에서 고민해 볼 문제

 

 

우선 임대인과 임차인이 계약 갱신이나 권리금 등 문제에 대해 논의할 경우 이러한 논의를 한 증거가 있는지가 중요합니다. 구두상으로는 해당 대화가 있었다 해도 재판 과정에서 일방이 이를 부인하면 주장하는 쪽에서 입증해야 하기 때문입니다.

 

 

오늘 본 사유는 1년 6개월이라는 기간을 요건으로 하는데 해당 장소에서 임대차계약을 종료한 임차인이 1년 6개월 기간 동안 실제로 임대인이 영리목적으로 사용하지 않는지를 확인하는 것은 쉽지 않습니다.

 

 

임대인의 입장에서는 1년 6개월 이상 영리목적 사용을 안 하려는 의도로 계약을 거절했으나 (예를 들어 건물 수선, 재건축 등) 실제 그러한 계획이 이루어지지 않는다면 이 또한 사후 문제가 발생할 수 있습니다.

 

 

손해배상이 인정된다 해도 인정금액에 대한 다툼이 있을 수 있습니다.

임차인 입장에서는 받을 수 있었던 권리금 등을 손해배상금액으로 청구할 것인데 해당 금액이 적정한지를 보여주기 위해서는 나름의 근거가 필요합니다.

 

 

 

 

임대차계약이 문제없이 이행될 때 준비하자.

 

 

임대차계약이 원만히 이행되고 있을 때 계약 갱신, 계약조건, 권리금 등 부분에 대해서 사전에 준비를 하는 것이 중요합니다.

이러한 준비도 없이 분쟁이 발생한다면 소송비용 (변호사 선임비, 인지대, 송달료 등)은 비용대로 들고 시간은 시간대로 소비되며 원하는 결과를 얻지 못할 수 있습니다.

 

 

* 결국 가장 좋은 방법은 소송에 들어가기 전 협의를 하는 것입니다.

 

 

 

장효강 변호사 법률사무소 이화