아파트 오피스텔 입주지연 입주연기 보상과 계약 해지가 가능할까

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• 입주지연, 입주연기의 사유로 주장하는 '불가항력적인 사유'는 상당히 엄격하게 해석해야 한다.
• 입주를 앞둔 사람들과 시공사 등 분쟁에서는 실무적으로 꼭 고민해봐야 할 문제가 있다. 이러한 점들을 알아보자.

 

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● 아파트 오피스텔 입주지연 입주연기 보상과 계약 해지가 가능할까

 

요즘 들어 많은 곳에서 아파트, 오피스텔 등 입주 지연, 입주 연기에 따른 분쟁이 상당합니다.

저 또한 이런 사건들과 관련하여 많은 미팅을 하고 있습니다만 이와 관련하여 일률적으로 "보상이 가능하다", "계약 해지가 된다"라고 답하기는 어려운 상황입니다.

그러한 이유는 각 현장마다 시공사 등의 대처 방법이 다르고 계약서의 내용, 입주 지연 원인 등이 차이가 있기 때문인데 결론적으로는 각 현장마다 개별적인 검토가 필요한 게 현재 사정입니다.

그럼에도 일반적으로 검토해 볼 수 있는 방법들을 살펴보려고 하는데 이는 비슷한 문제를 겪고 있는 여러분들에게 조금이나마 도움이 되지 않을까 해서입니다.

 

 

 

● 아파트 오피스텔의 입주지연과 입주연기 누구의 책임일까

 

아파트나 오피스텔 등 입주를 앞둔 사람들은 해당 날짜에 맞게 자신의 삶을 조정합니다.

예를 들어 기존에 살던 집을 매매하거나 전세, 임대 기간을 종료한다든지 아이들 학교 전학, 통신사 변경 등 열거하자면 끝이 없을 정도로 모든 것을 해당 날짜에 맞게 정리합니다.

이럴 때 해당 아파트나 오피스텔 입주 일이 며칠이 아닌 몇 주 혹은 몇 달이나 미루어진다면 그 피해는 상상하기 힘든 정도라 할 것입니다.

 

이때 시행사 등에서는 이렇게 주장하는 게 일반적입니다.

 

"우리 잘못으로 발생한 것이 아니고 코로나, 원자재 인상,

인건비 인상, 파업 등으로 공사가 지연되었다"

 

여기에 더해 이런 주장도 할 수 있습니다.

 

"원자재, 인건비 등이 올랐기 때문에 추가금이 발생했다"

 

그럼 시행사의 주장대로 그 피해는 입주를 앞둔 주민들이 모두 감당해야 할까요?

 

 

● 입주 지연, 입주 연기는 불가항력적인 일이기 때문에 책임이 없다는 시행사 등 주장

 

 

불가항력적인 사유란 계약의 당사자에게 계약 불이행에 대한 책임을 물을 수 없는 사유를 말합니다.

즉, 계약이 적합하게 이행되지 않았어도 상대방에게 책임을 물을 수 없다는 것인데 이에 대해 법원은 몇 가지 기준을 제시하고 있습니다.

 

• 천재지변에 준하는 이례적인 경우가 아니라면 불가항력적인 사유로 보기 힘들다.

예) IMF 당시 자재 수급 등 차질이 있어 공사가 제때 완성되지 못했음에도 불가항력적인 사정이라 보지 않음.

예) 일본 대지진으로 인한 부품 조달이 지연되어 납품이 지연된 사례에서 불가항력 사유를 인정 안 함.

 

즉, 원칙적으로는 계약대로 이행해야 하고 아주 예외적인 사유에 있어서만 불가항력 사유를 인정하고 있습니다.

 

 

 

● 입주를 앞둔 사람들과 시공사 등의 소송에는 실무상 이러한 어려움이 있다.

 

불가항력적인 사유는 각 공사 현장과 상황마다 개별적인 검토가 필요하지만 실무적으로는 더 큰 문제가 있습니다.

당사자 간 협의가 되지 않을 경우 입주를 앞둔 사람들과 시공사 등 간의 소송이 진행될 것인데 해당 소송은 짧게는 1년 이상 길게는 수년이 걸릴 수 있습니다. 이때 회사 입장에서는 "끝까지 싸워보자"라고 할 수 있지만 주민들은 "아.. 너무 부담되는데"라고 하며 소송상 다툼을 이어가기가 망설여질 수 있습니다.

즉, 법률적인 분쟁을 하기 위해서는 입주민들이 수년간 싸움에도 버틸 수 있는 안정적인 생활기반을 마련하고 진행해야 하는데 당장 들어갈 집도 없는 상황에서 단기간에 해결하기는 어렵다는 것입니다.

 

저도 아파트 입주민들과 수많은 미팅을 하고 설명회를 할 때마다 많은 사람들이 일시적인 감정에 격하게 "고소하겠다", "소송하겠다"라고 외치시는 경우를 많이 봐오곤 있습니다.

어떤 변호사님들은 적극적으로 소송을 권유하는 경우가 많은데 신중하게 고민하고 대응해야 할 것으로 보입니다.

 

 

● 계약에서 불가항력적인 사유 등을 약정한 경우

 

계약에서 해당 내용들을 규정하고 있다면 불가항력적인 사유라 할 수 있을 것입니다.

다만, 계약 내용이 구체적이지 않고 단지 '불가항력적인 사유 발생 시....'라고 일반적인 문구로 작성된 경우 계약 해석상 문제가 되는데 앞서 살핀 것과 같이 각 현장마다 해석이 달라지니 면밀한 검토가 필요해 보입니다.

 

*국토교통부에서는 COVID-19 대응상황을 '전염병 등 불가항력의 사태로 인해 계약 이행이 현저히 어려운 경우'로 해석한 사실은 있습니다만 모든 현장이 코로나로 불가항력적이라고 해석할 수는 없어 보이고 각 현장에 미친 영향 등을 개별적으로 검토해야 함은 필요해 보입니다.

 

 

 

● 입주를 앞둔 여러분들이 지금 바로 해야 할 일들

 

결국 본 사건은 법적 분쟁으로 해결하기 위해서는 해야 할 일이 많고 시간도 촉박합니다.

즉, 시공사 등과 입주 지연, 입주 연기에 대해 계약 해지 등 다툼으로 분쟁 중이라면 여러분들은 아래와 같은 조치를 우선적으로 하는 것이 좋아 보입니다.

 

• 지금 즉시 계약서를 확인할 것. 계약서에 불가항력적인 사유 조항, 입주 지연, 입주 연기, 계약 해지 등에 대한 사유 규정을 살펴볼 것.
• 입주 지연이나 연기가 될 경우 그 기간은 어떠한지, 이에 따른 보상이 있는지 시공사 측과 대화할 것. 대화는 자료를 남길 것.
• 입주 지연, 연기가 기다릴 수 없을 만큼의 피해를 준다면 방법을 생각할 것

예) 보상을 받고 해당 아파트나 오피스텔에 입주할 것인지 아니면 계약을 파기하고 지급한 돈과 손해배상을 받을 것인지 등

• 당사자 간 합의가 되지 않을 경우 법률적 검토를 필히 받을 것.

검토 내용에 따라 내용증명 → 소송 제기(조정 신청) 등 조치

• 위 기간 동안 거주할 곳 등 생활 터전을 마련할 것

이와 관련하여 들어간 비용, 노력 등 자료들을 전부 모아둘 것(이후 손해배상금 산정 등에 사용될 증거가 될 수 있음)

 

 

법률적인 분쟁은 고통스럽고 긴 다툼이지만

결국 해결될 수 있습니다. 걱정하지 마세요.

 

 

● 법률사무소 이화와 함께하세요

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