임차인의 권리금을 임대인에게 받으려면 어떤 조건이?

 

임차인은 권리금을 임대인에게 받을 수 있을까?

 

임차인들이 임대차계약을 체결 한 후 해당 목적물에 들어갈 때 권리금을 지급하는 경우가 있다.

권리금은 아무때나 지급하는 것이 아니고 해당 장소가 가치가 있다고 인정해야 발생하는 것인데

영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치를 양도 또는 일정 기간동안의 이용대가라 볼 수 있다.

 

권리금을 주고 받는 것은 임차인간 이루어지는 것이 일반적이다.

그런데 만약 나는 권리금을 지급하고 들어왔는데 나갈 때 권리금을 받지 못한 경우라면 임대인에게 권리금 지급을 요구할 수 있을까?

 

권리금을 임대인에게 청구할 수 있나?

 

원칙: 임차인이 임대차계약에 따라 해당 목적물의 이용이 유효하게 이루어진 경우라면 불가함.

그러나

1. 임대인이 임대차 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지
2. 권리금 수수 후 일정 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다든지

사정이 있을 경우 임대인에게 권리금의 전부 혹은 일부 반환을 요구할 수 있다.

 

임대인에게 권리금을 청구했는데 인정받지 못한 사례

 

임차인은 임대차계약 체결하며 임대인에게 권리금 2,000만원을 지급

그런데 임차인은 임대차계약을 해제하겠다며 계약금을 포기하고 대신 권리금을 반환할 것을 임대인에게 요구함.

임대인은 권리금 반환 거부

임차인은 권리금반환을 구하는 소송을 제기

[법원]

임차인은 해당 상가에 입점하지 않았고 보증금 잔금도 지급하지 않은상태임.

임대인의 사정으로 해당 상가의 재산적 가치를 양도할 수 없었다거나 이용할 수 없었다는 등 특별한 사정에 대한 주장, 증명이 없음.

임차인은 상가에 직접 입점을 거절하였고 또한, 직접 입점이 힘들경우 제3자에게 전대할 수 있었음에도 이를 행사하지 않았음.

임대인은 권리금 반환을 할 의무가 없음.

 

 

임대인이 권리금 회수기회를 방해했을 때 문제

 

이경우 임차인은 임대인에게 권리금을 회수하지 못함으로 인한 손해에 대해 배상청구를 할 수 있다.

즉, 임차인이 신규 임차인이 되려는 자를 주선해도 임대인이 정당한 사유 없이 권리금 지급받는 것을 방해하거나

확정적으로 신규임차인을 주선해도 그와 임대차계약을 체결하지 않을 것임을 표한 경우에는 문제가 된다.

 

상가건물 임대차보호법

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

 

권리금 지급에 주의할 것

 

권리금은 보통 이전 임차인이 형성한 내부 인테리어, 영업에 대한 재산적 가치, 해당 사무실의 점포위치 등을 고려하여 지급되는데 내가 지급하고 입점했다하여 반드시 받을 수 있는 것도 아니고 반대로 지급하지 않은 경우라도 해당 장소를 활성화 시키면 지급받을 수도 있다.

다만, 요즘과 같이 경제가 불안정한 시기에는 임대차계약 기간을 채우지 못한 상태로 임차인들이 퇴거하는 경우가 많고 그 결과 권리금을 지급받지 못하는 일들이 다수 있으니 주의할 것.

 

 

장효강변호사 법률사무소이화