계약갱신청구권 행사 했더니 임대인이 거절합니다.

 

 

임차인의 계약갱신청구권 행사와 임대인의 거절 사유

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임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.

 

임대인이 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있는 정당한 사유는 아래와 같습니다.

 

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

 

 

임대인의 지위를 승계한 임대주택의 양수인도 실 거주 목적으로 임차인의 계약갱신청구 거절이 가능함.

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기존 임대인이 임차인의 계약갱신청구권 행사에 대해 임대차 목적물에서 실제 거주하겠다는 이유로 거절이 가능합니다.

기존 임대인이 아닌 임대인의 지위를 승계한 자(예: 임대주택의 매수인)가 임차인의 계약갱신청구권 행사에도 자신이 실거주하겠다는 이유를 들어 거절이 가능할까에 대해 대법원의 결론을 내렸습니다.

 

계약갱신을 거절할 수 있는 임대인을 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인 만으로 제한하여 해석하기 어렵고 실거주가 필요한 새로운 임대인도 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있다.

 

 

 

 

임차인이 계약갱신요구권 행사 이후라도 갱신을 거절할 정당한 사유가 발생한다면 임대인은 기간 내라면( 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전) 갱신거절권을 행사할 수 있습니다.

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임대인의 입장에서는 임차인이 계약갱신요구권을 행사했다고 하여 무조건적으로 임대차계약이 갱신되는 것이라 생각해서는 안 되고 갱신요구권이 정당한 기간 내 행사된 것인지 와 함께 갱신을 거절할 사유가 있는지를 살펴보아야 합니다.

 

 

 

장효강 변호사 법률사무소 이화

 

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