전세보증금 돌려 받기위한 변호사의 법률가이드

 

 

전세 임대 보증금의 미반환 사례의 증가

 

집값과 전세보증금이 떨어지면서 기존 세입자들에게 보증금을 돌려주지 못하는 일들이 다수 발생하고 있습니다.

*임대차 사건과 관련하여 저 또한 요즘 많은 상담과 소송이 진행 중인데 임차인이 퇴거를 하지 않아 문제가 되는 경우들도 많이 있으나 오늘은 임차인(세입자) 입장에서만 이야기해보고자 합니다.

 

 

 

 

돈 돌려받기: 전세 보증금을 받기위한 법률 가이드

 

보통 임대인들은 "다음 세입자가 들어오면 보증금을 받아서 돌려주겠다. 집을 내놨으니 기다려달라"라고 이야기를 합니다.

왜냐하면 임대인들이 당장 지급해 줄 돈이 없기 때문인데 이때 다른 곳으로 이사를 가야 한다든지 등 퇴거를 준비 중인 세입자들은 임대인의 불확정적인 약속에 마냥 기다리고 있을 수가 없습니다.

 

이럴 때 도움이 될 수 있는 아이디어들이 몇 가지 있습니다.

 

1. (전세) 임대차계약의 종료에 대해 명확한 의사표시를 한다.

 

(전세) 임대차계약이 연장되지 않고 어떤 시기에 종료될 것임을 명확하게 밝히는 것이 좋습니다.

만약 임대인 측에서 "이 계약은 갱신되었다"라고 다투는 경우 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있기 때문에 그렇습니다.

 

2. 임대인과 협의

 

보통 보증금 반환에 대한 청구소송을 제기하는 것을 권유하는 경우가 있는데 소송은 시일이 상당 정도 소요되고 변호사를 선임해야 하는 경우에는 변호사 비용까지 부담해야 하는 바(물론 소송이 끝난 이후 소송비용으로 일부 받을 수 있음) 법적 분쟁이 생기기 전 당사자 간 협의를 하는 것이 가장 좋습니다.

 

협의 내용으로는 계약이 종료된다는 점, 언제까지 보증금을 지급할 것이라는 점(그런데 이 경우 임대인 측에서 날짜를 특정하기 어려울 수 있는바 이럴 때는 데드라인을 설정할 것), 위 약속을 어길 경우 어떠한 보상을 할 것인지 약정할 것 등이 포함되면 좋습니다.

임차인 입장에서는 자신의 계획(예를 들어 언제 이사를 가야 하고 보증금이 있어야 들어갈 수 있다는 등)을 임대인에게 통지하면 좋습니다.

 

당사자 간 협의가 힘들다면 변호사를 선임하여 중재를 할 수 있고 혹은 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 중재를 시도해 볼 수 있습니다.

 

3. 대화로 해결이 힘들 경우 결국 소송으로...

 

결국 당사자 간 협의 절차로 해결이 안 된다면 소송을 통해 진행할 수밖에 없습니다.

소송을 하는 이유는 임대인이 보증금을 주지 않을 경우 임대인 재산에 강제집행을 하기 위해서인데 앞서 말씀드린바 소송에는 시간(판결까지 고려시 제1심 기준 8개월 내지 1년 정도 생각할 것)과 비용이 소요되기 때문에 충분한 준비와 마음을 먹고 시작해야 합니다.

 

보증금을 돌려받는 것과 해당 주택을 돌려주는 것은 동시에 이행해야 하는 쌍방 의무입니다.

즉, 보증금을 받을 때까지 해당 주택에서 거주할 수 있고

그것을 원하지 않을 경우 주택을 미리 반환하고 보증금에 지연손해금을 청구할 수도 있으나 무작정 나가버리면 임차인으로서 보호를 받을 수 없는 자 임차권등기명령을 신청하여 자신의 권리를 보호하는 것이 필요합니다.

 

*임차권등기명령이란

주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다. 이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

 

 

 

 

행동은 빠를수록 좋다.

 

 

임대인과 협의 혹은 소송은 어느 정도 시간이 소요될지 알 수 없습니다.

제 경험상 협의도 한 번 만에 되는 경우보단 몇 차례 의견이 오가는 과정이 필요한 바 이 또한 시간이 필요합니다.

즉, 계약을 종료하고 퇴거할 예정이라면 보다 빠르게 행동하는 것이 피해를 줄일 수 있는 방법임을 기억하시기 바랍니다.

 

 

 

 

장효강변호사 법률사무소 이화