명도소송 절차 및 주의사항 총정리!

 

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명도소송

 

명도소송이란 부동산의 권리자가 권리가 없이 해당 부동산을 점유하고 있는 사람에게 "부동산을 원상회복하고 부동산을 인도해라"라는 취지로 제기하는 소송이다.

 

일반적으로는 임대차계약에서 임대인과 임차인 간 분쟁에서 자주 발생하고 있으며, 법률사무소 이화에서 진행한 혹은 진행하고 있는 다수의 사건들에서도 임대인과 임차인 간 분쟁이 가장 자주 보인다.

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명도소송을 하기 전 고민해 볼 점

: 명도소송을 제기할 수 있는 자격이 있는지, 상대방은 부동산을 점유할 권리가 없는지를 확인해야

 

명도소송은 앞서 말한 대로 부동산의 권리자가 권리가 없는 부동산 점유자를 상대로 청구하는 소송이다.

즉, 청구권자는 부동산에 대한 권리가 있어야 한다. 보통 부동산의 소유자이지만 소유자가 아니더라도 권한이 있는 임대인, 소유자의 사망으로 해당 재산을 상속받은 상속인 등이 있다.

 

명도 청구를 당하는 상대방은 아무런 권리 없이 부동산을 점유한 사람도 되지만 일반적으로는 임차인 중 계약기간이 종료되거나 계약이 해지된 상황인 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도 또는 전대한 경우 등이 있다.

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법률사무소 이화에서 진행한 실제 명도소송의 판결문.

 

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명도 청구를 하기 위한 요건은 무엇이 있을까

: 상대방이 부동산을 점유할 권원이 없다는 것이 입증되어야

 

 

권한이 없는 점유가 인정되어야 하기 때문에 상대방이 부동산 점유권한이 없음을 주장하고 입증해야 한다.

 

임대차계약의 기간 만료, 차임 연체로 인한 임대차계약의 해지 등을 들 수 있다.

 

명도를 청구하는 대상이 부동산 전체가 아닌 일부에 불과하다면 해당 부분이 어디인지를 정확히 특정해 줘야 한다. 이때는 도면을 표시하여 제출하기도 한다.

 

명도 청구 청구권자가 상대방에게 반환할 보증금 등이 있는지도 살펴봐야 한다.

 

만약 돌려줄 보증금이 있음에도 돌려주지 않은 상태라면 상대방은 보증금을 받을 때까지 해당 부동산을 점유할 권원이 있기 때문이다.

이러한 이유로 보통 "피고는 원고로부터 OOO 원을 지급받음과 동시에 명도 하라"와 같이 판결이 나온다.

 

상가임대차보호법이나 주택임대차보호법상 계약 해지 사유에 해당하는지, 계약은 갱신되었는지, 계약 갱신청구권 사용 여부 등도 함께 살펴봐야 한다.

 

또한, 계약해지를 원인으로 명도 청구를 할 경우 계약 해지 통지가 적법한 기간 내에 상대방에게 이행되었는지도 함께 살펴봐야 한다.

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명도소송 상대방의 항변: 나는 정당하게 점유할 권리자다.

 

일반적으로 명도소송 때 상대방은 다음과 같은 주장을 한다.

 

1) 계약의 갱신

 

계약의 갱신은 당사자 간 합의에 의해 이루어질 수 있고, 묵시적으로 되는 경우도 많다. 이 경우 계약 만료를 원인으로 명도소송을 할 수는 없고 임차인이 차임을 2기(3기) 연체했다든지 하는 사유가 필요하다.

 

2) 동시이행의 항변: 보증금 등

 

임차인 등 점유자는 "내 보증금을 돌려줄 때까지 나갈 수 없다"라고 할 수 있고 혹은 부속물매수청구권 등 권리를 행사할 수 있다.

 

3) 유치권 등

 

이외 공사대금 등을 못 받은 경우 유치권 행사를 하며 점유 권한을 인정받을 수 있다.

 

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명도소송 제기하기 전 할 것: 점유이전금지가처분

 

명도소송을 제기해도 소송의 상대방인 점유자가 다른 사람에게 점유를 넘겨버리면 소송 자체가 실익이 없게 된다.

이럴 경우를 대비하여 보통 명도소송과 동시에 점유이전금지가처분을 신청한다.

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명도소송절차와 명도소송비용 절약하는 방법

 

강남구 혹은 이 주변 사건들을 주로 하고 있는 저에게는 명도소송이 흔한 사건들 중 하나입니다.

특히, 개인과 개인 문제보다는 임차인이 회사 즉, 사무실과 관련된 명도소송이 많은데 이때 임대인들은 많은 고민에 빠집니다.

 

명도소송으로 하자니 비용이나 시간이 부담스럽고, 협의로 하자니 도저히 말이 안 통하여 시간이 지날수록 보증금마저 남지않아 못받는 임대료 등 비용들이 계속 증가합니다.

 

제가 지금까지 수많은 명도소송을 하면서 느낀 점은 협의를 위한 노력을 먼저 하되 데드라인을 정할 것, 그때까지 안되면 지체 없이 명도소송을 제기하는 것이 피해를 최소화할 수 있다는 점입니다.

 

모든 것은 시간과의 싸움임을 명심하셔야 합니다.

 

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title: 부동산 명도소송 절차와 방법

description: 부동산 명도소송이란 건물이나 토지 등의 부동산을 무단 점유자가 반환하지 않을 경우 소유자가 법원에 제기하는 소송이다. 본 문서는 명도소송의 개념과 절차, 필요서류 등을 자세히 설명한다.

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