분쟁에 시달리는 임대 전세 만기, 집주인과 세입자의 고민. 해결책은?

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분쟁에 시달리는 임대 전세 만기, 집주인과 세입자의 고민. 해결책은?

 

• 소위 역전세난, 전세사기 등 문제들이 발생하면서 만기를 앞두고 있는 임대 전세 세입자들과 집주인 간 분쟁이 증가하고 있습니다.
• 세입자들 입장에서는 계약만료 시 보증금을 제때 받을 수 있을지 하는 문제가, 집주인 임대인 입장에서는 새로운 세입자가 들어오지 않는 상황에서도 보증금을 반환할 수 있을지 하는 문제가 서로의 고민을 증폭시킵니다.
• 이들의 문제를 해결할 수 있는 해결책에 대해 살펴보겠습니다.

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역전세난 전세사기 세입자들은 자신의 

보증금을 제대로 돌려받을 수 있을까 걱정하는 상황입니다.

 

 

 

    임대차계약에서는 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며 임차인의 경우에는 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않으면 역시 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

 

즉, 임대차계약 등을 종료하고자 하는 세입자나 집주인은 계약기간 만료 2개월 전까지 상대방에게 계약만료 등 통지를 하게 됩니다.

 

각자의 권한과 의무대로 집을 원상복구하고 반환, 보증금을 돌려받으면 문제 될 것이 전혀 없겠지만 현재 발생하고 있는 역전세난 등 문제가 발생하면서 집주인이 세입자에게 바로 보증금을 돌려주지 못하는 문제들이 생길 수 있습니다.

 

세입자의 입장에서 보자면 이는 단순히 "보증금 반환이 지체된다"를 넘어서 더 큰 피해를 입게 될 수 있는데 왜냐하면 해당 보증금을 받아야 이사 갈 집에 보증금 등으로 납부를 할 수 있기 때문입니다. 만약 집주인에게 보증금을 돌려받지 못한다면 이사를 제대로 가지 못하거나 더 나아가서는 새로운 집주인에게 계약 해지 등 법적 분쟁이 생길 수 있기 때문에 그 피해는 확대될 수 있습니다.

 

*팁: 세입자의 입장에서 보자면 집주인, 임대인에게 "계약 보증금을 받아야 새로운 집 보증금 등으로 납부할 수 있다"라는 사실을 사전에 고지해주면 좋다.

 

 

 

일단 내용증명부터 보내는 세입자와 집주인

 

 

    요즘 이런 일들로 인해 집주인 혹은 세입자는 계약 만료를 앞두고 서로에게 내용증명을 보내 계약을 종료할 의사 등을 표시합니다.

이것이 마치 관행처럼 되고 있는데 반드시 내용증명을 보내야만 법적인 의미가 있는 것일까요?

 

저에게도 다수의 집주인, 세입자분들이 상대방에게 보낼 내용증명 작성을 요청하십니다만 내용증명이나 문자 등 수단을 통한 의사전달은 법적인 효과에서 다를 바 없는바 저는 의뢰인들에게 "저에게 별도로 돈을 지급하시고 내용증명을 작성할 필요까지는 없습니다"라고 말씀드리곤 합니다.

 

똑같은 표현이라도 문자나 전화를 통해 의사를 전달받았을 때와 내용증명으로 전달받았을 때는 당사자의 기분이 상당히 달라집니다.

문제없이 보증금을 돌려주려던 집주인도 내용증명을 받게 되면 "아 그래 네가 원상 회복까지 제대로 했나 꼼꼼하게 점검한다"라고 할 수도 있고, 별다른 문제 없이 집을 나가려던 세입자도 "네가 제때 보증금을 주지 않으면 바로 법적으로 대응할 거야"라는 생각을 갖게 됩니다.

 

주위에서 내용증명부터 보내라는 말들을 가끔 듣곤 하는데 그것이 특별한 의미를 갖지 않은 이상 권유해 드리는 방법은 아닙니다.

 

 

 

집주인에게는 보증금 반환 의무가,

세입자에게는 원상회복 및 부동산 명도 의무가 있습니다.

 

 

    집주인은 전세 임대 계약이 종료되면 세입자에게 보증금을 반환할 의무가 있는 것처럼 세입자에게도 해당 부동산을 원상 회복하고 집주인에게 이를 반환할 의무가 있습니다.

법적 분쟁 발생 시에는 보통 "너야말로 제대로 안 했잖아"라는 주장이 나오게 되는데 이런 주장을 하게 되는 원인을 살펴보면 결국 계약 종료를 앞두고 서로 간에 의사소통이 원활하게 이루어지지 않거나 비협조적인 태도 등이 문제가 되는 것으로 보입니다.

자신의 권리만을 주장하는 것은 합리적인 방법은 아니고 자신의 의무를 이행하면서 권리를 주장해야 상대방을 이행지체 즉, 상대방이 의무를 제대로 이행하지 못했음을 주장할 수 있는바 내 의무는 제대로 이행되었는지도 확인해야 할 것입니다.

 

 

 

 

보증금 반환 청구소송, 부동산 명도 청구소송.

반드시 소송으로 다퉈야 할까? 언제 소송을 제기해야 할까

 

 

    소송으로 다투게 되면 그에 따른 장점이 있지만 반대로 단점 또한 존재합니다.

우선 소송을 제기하게 되면 상당 시간이 소요된다는 점, 재판을 진행해야 하는 스트레스가 있고 변호사를 선임하는 경우 변호사비가 발생하는 점, 판결이 나온 이후에도 상대가 이행하지 않으면 강제집행을 해야 한다는 점 등은 단점으로 볼 수 있습니다.

 

제 경험이 빗대어 사례들을 살펴보면

강남구에서 발생하고 있는 수많은 임대, 전세와 관련한 사건들에 대해 의뢰가 많은데 만약 이런 사건들과 관련하여 10건의 다툼이 있는 경우 실제 소송까지 제기하여 문제를 해결해야 할 사건들은 2-3건에 불과해 보입니다. 이유는 위 단점들을 고려했을 때 장점이 딱히 크지 않아 보이기 때문입니다.

 

소송을 앞두고 있는 경우라면 내가 얻을 수 있는 장점과 감내할 수 있는 단점들을 반드시 비교해 봐야 합니다.

 

주변에 변호사가 있다면 이러한 경우 이득과 손해를 함께 검토해 보시고 법적 조치가 필요할 경우 지체하지 마시고 진행하시길 권해드리고 싶습니다.

 

 

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