봉천동 80억 전세사기, 피해자 속출 피해자 구제 방법은?

 

 

---

 

봉천동전세사기 피해자들은 피해 보상을 받을 수 있을까. 답변을 하자면 쉽지 않다. 다만, 단정적으로 불가능하다는 것은 아니고 취할 수 있는 조치들이 있기 때문에 이러한 방안들을 소개해 보고자 한다.

 

임대인에 대한 조치

 

1) 임대인에 대한 형사고소

 

일반적으로 생각해 볼 수 있는 방법이다.

임대인이 보증금을 반환할 능력도 없으면서 임대차계약을 체결했다는 것. 즉, 전세사기라는 내용의 고소이다.

임대인 측에서는 당연히 "사기가 아니다. 부동산 값이 폭락하면서 예상치 못하게 돌려주지 못한 것이다"라고 주장할 것이다.

이런 주장은 반은 맞고 반은 틀리다.

다만, 여기서는 법리적인 부분을 논하기보다는 피해자들을 위한 방법을 소개하기에 이는 넘어간다.

 

2) 임대인에 대한 민사소송

 

보증금 반환 청구와 함께 손해 본 부분이 있다면 불법행위로 인한 손해배상 청구가 가능하다.

 

★ 여기서 의문점이 들 수 있다.

임대인을 고소하거나 손해배상청구를 하면 돈을 받을 수 있을까?

임대인은 돌려줄 돈이 없기 때문에 문제가 터진 것이다.

피해자가 한 명이 아니라 다수이기 때문에 실질적으로 돈을 돌려받는 것은 쉽지 않을 수 있다.

그렇다면 고소와 소송을 하는 것과 안 하는 것의 차이는 무엇일까?

• 임대인의 재산에 강제집행을 할 권한이 생긴다. 이러한 권리는 임대인이 채무를 전부 변제할 때까지 행사할 수 있다.
• 임대인에게 범죄가 인정될 경우 합의 등 절차로 피해 금액의 일부를 보상받을 수 있다.

 

그래도 현실적으로 보자면 지금 당장 보증금을 반환받기는 어렵다. 이러한 이유로 아래 사안들에 대해 검토가 필요하다.

 

*임대인이 보증보험에 가입한 경우 이를 통한 보상이 가능하다.

 

 

2. 부동산중개업자에 대한 조치

 

1) 부동산중개업자에 대한 고소

 

부동산중개업자가 임대인의 상황을 알고 있었다면 전세사기(가 성립할 경우)의 공범이 될 수 있다.

물론 중개업자는 몰랐다고 말하겠지만 이 경우 민사상 자신의 귀책 사실을 인정하는 것이 된다.

 

2) 부동산중개업자에 대한 민사상 손해배상책임

 

부동산중개업자는 중개하는 대상에 대해 어떤 상태인지를 확인하고 조사하여 의뢰인들 즉, 임차인에게 설명할 의무가 있다.

특히 임차인들에게는 임대차보증금을 제대로 돌려받을 수 있을지가 상당히 중요한 문제인데 이때 중개업자는 단순히 대상물의 권리관계 등을 확인, 설명하는 것에 그쳐서는 안되고 다가구주택(이라면) 내 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 확인 후 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 한다.

중개업자가 여러 명이라면 그나마 다행일 수 있는데 중개업자는 개인 재산 외 보증보험이 있기 때문이다.

그런데 중개업자(개인) 1인당 보증보험의 한도액이 있어 한 명의 중개업자에게 다수의 피해자가 중개 받은 경우라면 보험을 통한 피해 구제가 힘들 수 있다.

 

3. 기타 - 관련자들

 

전세사기사건을 살펴보면 임대인과 중개업자 외 다수의 관련인들이 존재하는 경우가 있다.

이들도 형사상 고소와 민사상 손해배상청구 등 조치를 취할 수 있다.

 

 

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법을 통한 피해 보상

 

해당 법은 전세사기로 피해를 입은 임차인에게 경ㆍ공매 절차 및 조세 징수 등에 관한 특례를 부여함으로써 전세사기피해자를 지원하고 주거안정을 도모함을 목적으로 한다.

 

LH의 전세사기 피해주택 매입 수사집수 공문.

 

해당 법에서 지원을 받기위한 전세사기피해자의 요건은 아래와 같이 규정한다.

 

제3조(전세사기피해자의 요건) ① 제14조에 따라 전세사기피해자로 결정받고자 하는 임차인(자연인에 한정한다. 이하 같다)은 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 제1호 및 제3호의 요건은 제외한다.

1. 「주택임대차보호법」 제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고(이 경우 전입신고를 한 때 주민등록을 한 것으로 본다) 같은 법 제3조의2제2항에 따라 임대차계약증서상의 확정일자(이하 “확정일자”라 한다)를 갖출 것(「주택임대차보호법」 제3조의3에 따른 임차권등기를 마친 경우도 포함한다)

2. 임차인의 임차보증금이 3억원 이하일 것. 다만, 임차보증금의 상한액은 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회가 시ㆍ도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위에서 상향 조정할 수 있다.

3. 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세의 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우도 포함한다), 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것

4. 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득ㆍ임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제1항의 적용대상에서 제외한다.

1. 임차인이 임차보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입하였거나 임대인이 임차보증금 반환을 위한 보증에 가입하여 임차인에게 보증금의 전액 반환이 가능한 경우

2. 임차인의 보증금 전액이 최우선변제가 가능한 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따른 보증금 중 일정액에 해당하는 경우

3. 임차인이 「주택임대차보호법」에 따라 대항력 또는 우선변제권 행사를 통하여 보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우

 

 

전세사기 피해자로 결정을 받기위해서는 임차인이 신청해야한다.

 

 

제12조(임차인의 신청) ① 제14조에 따른 전세사기피해자등 결정을 받으려는 임차인은 국토교통부장관에게 신청하여야 한다.

 

전세사기 피해자들을 위한 여러 대책이 있지만 그중 눈여겨볼 부분은 전세사기피해주택을 매입을 요청하는 것이다.

한국토지주택공사에서는 현재 수시로 매입요청을 받고 있고 실제 매입하여 장기전세를 주기도 한다.

이런 제도적인 부분들은 최대한 이용해야 한다.

 

제25조(공공주택사업자의 전세사기피해주택 매입) ① 전세사기피해자는 「공공주택 특별법」 제4조제1항제2호 또는 제3호에 따른 공공주택사업자와 사전에 협의하여 전세사기피해주택의 매입을 요청할 수 있다.

② 전세사기피해자가 제1항에 따라 매입을 요청한 경우에는 제20조부터 제22조까지에 따른 우선 매수할 수 있는 권리를 공공주택사업자에게 양도한 것으로 간주한다. 이 경우 공공주택사업자는 「민사집행법」 제113조, 「국세징수법」 제71조 및 「지방세징수법」 제76조에 따른 보증의 제공 없이 우선매수 신고를 할 수 있다.

③ 제2항에 따라 우선 매수할 수 있는 권리를 양수한 공공주택사업자가 「민사집행법」에 따른 경매, 「국세징수법」 또는 「지방세징수법」에 따른 공매의 방법으로 전세사기피해주택을 취득한 경우에는 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택으로 공급하되, 해당 주택의 전세사기피해자에게 우선 공급할 수 있다.

④ 공공주택사업자는 전세사기피해주택의 매입을 위하여 필요한 경우 제14조제7항에 따라 전세사기피해자 정보의 제공을 국토교통부장관에게 요청할 수 있다.

⑤ 전세사기피해주택의 매입기준, 임대조건 등은 국토교통부장관이 정하는 바에 따른다.

 

기타 다른 대책들은 해당 법안을 참조

 

글을 마치며

 

부동산이 폭등하던 시기에는 이러한 비정상적인 행위를 마치 투자의 귀재로 여기는 분위기가 있었는데 결국 폭탄이 여기저기서 터지는 형국이다.

피해자들의 입장에서는 피해를 보상받고 + 실제 전세사기를 행위 한 사람들에게는 엄중한 처벌을 내려야 이러한 일이 반복되지 않을 것이다.

 

전세사기 피해자들의 법적 대응은 혼자 서보다는 집단으로 단체로 하는 것이 좋다.

피해의 정도와 규모, 경위 등에 따라 처벌 등이 달라지기 때문이다.