공유물분할 방법, 법률사무소 이화와 함께하는 공유물분할청구소송

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by 장효강변호사 2024. 4. 17. 20:59

공유물분할 방법과 대처 방법

서초동 장효강 변호사

공유지분만을 부동산경매에서 낙찰받은 경우, 상속이나 이혼 등으로 공유지분을 정리해야 하는 경우 등 우리는 생각보다 많은 공유물분할 문제를 만나게 됩니다.

이때 당사자 간 공유지분을 정리하는 방법에는 제한이 없습니다.

당사자 간 합의하에 공유자 중 1인이 부동산을 소유하면서 나머지 공유자들에게 현금으로 정산할 수도 있고, 공유물을 처분하여 대금을 나누는 방법도 생각해 볼 수 있겠네요.

그런데 당사자 간 공유물분할에 대해 합의가 안될 경우 법원에 공유물분할청구소송을 제기해야 합니다.

대법원 2023다217916 공유물분할

공유자는 공유물의 분할을 청구하여 기존의 공유관계를 폐지하고 공유자 간에 공유물을 분배하는 법률관계를 실현하는 일방적인 권리를 가진다.

즉, 각 공유자는 다른 공유자의 허락 등을 받지 않아도 자신의 독립적인 권리 행사로 공유물 분할을 청구할 수 있다는 것입니다.

공유물의 분할은 당사자 간에 협의가 이루어지는 경우에는 그 방법을 임의로 선택할 수 있으나, 협의가 이루어지지 아니하여 재판에 의하여 공유물을 분할하는 경우에 법원은 현물로 분할하는 것이 원칙이고, 현물로 분할할 수 없거나 현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에 비로소 물건의 경매를 명할 수 있다(민법 제269조 제2항).

공유물분할은 당사자 간 협의에는 별다른 제한이 없지만 법원을 통해 소송으로 하는 경우에는 1) 현물분할이 원칙이고, 2) 그것이 힘들 경우 물건의 경매를 통한 정산을 해야 합니다.

이때 ‘현물로 분할할 수 없다’는 요건은 이를 물리적으로 엄격하게 해석할 것은 아니고, 공유물의 성질, 위치나 면적, 이용 상황, 분할 후의 사용가치 등에 비추어 보아 현물분할을 하는 것이 곤란하거나 부적당한 경우를 포함하고, ‘현물로 분할을 하게 되면 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 경우’ 역시 공유자의 한 사람이라도 현물분할에 의하여 단독으로 소유하게 될 부분의 가액이 분할 전의 소유 지분 가액보다 현저하게 감손될 염려가 있는 경우까지 포함한다(대법원 1985. 2. 26. 선고 84다카1194 판결 참조).

공유물분할의 현물분할이 안될 경우의 기준을 제시하고 있습니다. 현재 공유물분할청구소송을 앞두고 있는 경우라면 위 기준에 맞게 본인의 상황 및 사정들을 하나씩 따져보아 현물분할로 할지 혹은 그 외 방법으로 청구할지를 고민해 보아야 합니다.

그러나 이 경우에도 재판에 의한 공유물분할은 공유자별 지분에 따른 합리적인 분할을 할 수 있는 한 현물분할을 하는 것이 원칙이므로, 원고가 바라는 방법에 따른 현물분할을 하는 것이 부적당하거나 이 방법에 따르면 그 가액이 현저히 감손될 염려가 있다고 하여 이를 이유로 곧바로 경매에 따른 대금분할을 명하여서는 아니 되고(대법원 1991. 11. 12. 선고 91다27228 판결 등 참조), 불가피하게 경매에 따른 대금분할을 할 수밖에 없는 요건에 관한 객관적ㆍ구체적인 심리 없이 단순히 공유자들 사이에 분할의 방법에 관하여 의사가 합치하고 있지 않다는 등의 주관적ㆍ추상적인 사정에 터 잡아 함부로 경매에 따른 대금분할을 명하는 것도 허용될 수 없다.

다시금 현물분할 원칙을 말하고 있으며, 당사자가 "현물분할이 싫다"라는 주관적 사정보다는 객관적인 사정들을 고려하여 현물분할이 가능한지를 판단해야 한다는 것입니다.

법원은 공유물분할을 청구하는 자가 구하는 방법에 구애받지 아니하고 자유로운 재량에 따라 공유관계나 그 객체인 물건의 제반 상황에 따라 공유자의 지분비율에 따른 합리적인 분할을 하면 된다.

공유물분할청구소송을 제기할 때 당사자들은 자신들이 원하는 방법으로 분할해 줄 것을 요청하나, 법원에서는 공유물의 상태에 대한 객관적인 자료들을 본 뒤 자유롭게 결정할 수 있다는 것입니다.

예를 들면 공유자가 취득하는 면적이 그 공유 지분의 비율과 같도록 하여야 할 것이나, 반드시 그런 방법으로만 분할하여야 하는 것은 아니고, 분할 대상이 된 공유물의 형상이나 위치, 그 이용 상황이나 경제적 가치가 균등하지 아니할 때에는 이와 같은 여러 사정을 고려하여 경제적 가치가 지분비율에 상응되도록 분할하는 것도 허용되며, 일정한 요건이 갖추어진 경우에는 공유자 상호 간에 금전으로 경제적 가치의 과부족을 조정하여 분할을 하는 것도 현물분할의 한 방법으로 허용됩니다.

경우에 따라서는 당해 공유물을 특정한 자에게 취득시키는 것이 상당하다고 인정되고, 다른 공유자에게는 그 지분의 가격을 취득시키는 것이 공유자 간의 실질적인 공평을 해치지 않는다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 공유물을 공유자 중의 1인의 단독소유 또는 수인의 공유로 하되 현물을 소유하게 되는 공유자로 하여금 다른 공유자에 대하여 그 지분의 적정하고도 합리적인 가격을 배상시키는 방법에 의한 분할도 현물분할의 하나로 허용됩니다(대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결 등 참조).

가격배상의 기준이 되는 ‘지분가격’이란 공유물분할 시점의 객관적인 교환가치에 해당하는 시장가격 또는 매수가- 3 격을 의미하는 것으로, 그 적정한 산정을 위해서는 분할 시점에 가까운 사실심 변론종결일을 기준으로 변론과정에 나타난 관련 자료를 토대로 최대한 객관적ㆍ합리적으로 평가하여야 하므로, 객관적 시장가격 또는 매수가격에 해당하는 시가의 변동이라는 사정을 일절 고려하지 않은 채 그러한 사정이 제대로 반영되지 아니한 감정평가액에만 의존하여서는 아니 된다(대법원 2022. 9. 7. 선고 2022다244805 판결 참조).

공유물분할방법을 예를 들어 특정 공유자에게 해당 공유물을 소유하게 하고 나머지 공유자에게는 가격을 배상하는 방법으로 하는 경우 배상하는 가격에 대한 기준을 제시하고 있습니다. 보통 공유물분할청구소송시 해당 공유물의 감정평가를 통해 산출된 감정평가액을 기준으로 하려는 경우들이 있는데 그것이 절대적인 기준은 아니라는 것입니다.

공유물분할을 해야 하는 사람들은 이렇게 해결했다.

법률사무소 이화에서 담당한 공유물분할과 관련한 소송들에서는 아래와 같은 순서를 거쳐 해결해왔습니다.

1) 공유물분할에 대한 당사자 간 협의

: 공유물분할청구소송이 진행 중 인지와 무관하게 당사자 간 협의를 위한 중재를 합니다. 당사자의 의사를 반영하면서도 서로에게 피해가 없도록 몇 가지 안을 준비하고 각 당사자와 함께 해결책을 모색합니다.

★ 장점: 공유물분할이 신속하게 정리된다.

◆ 단점: 당사자 간 의사가 합치되지 않을 경우 문제 해결이 지연될 수 있고(결국 재판으로 가야 할 수 있다) 감정이 상할 수 있다.

2) 공유물분할청구소송을 통한 해결

: 법원을 통한 공유물분할청구소송을 진행합니다. 대상 공유물의 상태 등에 따라 상황이 다르지만 보통 해당 부동산을 관리하는 사람에게 소유권을 이전하고 나머지 사람들이 정산을 받는 방법을 우선적으로 고려하고, 힘들 경우 해당 부동산을 함께 관리하여 사용 수익하는 방법, 안될 경우 처분하여 대금으로 정산하는 방법을 취합니다.

★ 장점: 공유물분할에 대한 법률적인 기준에 따라 정리되는 바 당사자 간 협상력에 좌우되지 않는 결과가 나온다.

◆ 단점: 경우에 따라 감정평가 등 과정을 거쳐야 해서 시간이 소모되고 재판 과정에 따라 비용이 들 수 있다.

공유물분할 및 공유물분할청구소송을 앞두고 있다면

결국 당사자 간 협의를 통해 문제를 해결하는 것이 가장 좋지만 경우에 따라 공유물분할청구소송으로 진행해야 할 수 있습니다. 이때 당사자 간에 직접 문제를 해결하려면 협상력에 따라 공유자 일방에게 불리한 결과가 나오는 경우들이 많고, 문제가 깔끔하게 정리되지 않아 향후 다른 분쟁으로 번지는 경우가 있는바 중간에서 사안을 정리하고 해결해 줄 변호사를 선임하는 것이 시간과 비용 면에서 가장 좋은 방법입니다.

안녕하세요. 법률사무소 이화입니다.

- 당신의 시간과 비용을 지켜드립니다 -